Unser Immobilien-Ratgeber für Verkäufer

1. Immobilienverkauf mit einem Profi: Unser Zuhause-Vermittler übernimmt bei der Vermittlung Ihrer Immobilie eine Vielzahl von qualifizierten Services. Von der Exposee-Erstellung gemeinsam mit Ihnen, der marktgerechten Bewertung der Immobilie, der Entwicklung einer passenden Vermarktungsstrategie bis hin zur Qualifizierung der Interessenten und den Verkaufsverhandlungen werden Sie begleitet und entlastet. Dafür fällt entsprechend eine Maklercourtage an.
   
   
2. Vertrauen: Vertrauen in den Immobilienberater hat für den erfolgreichen Verkauf Ihrer Immobilie eine entscheidende Bedeutung. Ihr Immobilienberater erhält Einsicht in viele Ihrer privaten Unterlagen und Dokumente, begleitet Sie intensiv über einen längeren Zeitraum. Entscheiden Sie deshalb nach einem Kennlern- und Informationsgespräch mit uns, ob Sie Ihre Immobile selbst verkaufen möchten oder ob wir der richtige Partner für den Verkauf sind.

1. Es fällt keine Maklercourtage an.
   
   
2. Sie haben bereits Erfahrung mit Immobilienverkauf und wissen, wie es geht und welche Unterlagen erforderlich sind.
   
   
3. Sie sind sich über den hohen Zeit- und Kostenaufwand für die Vermarktung im Klaren.
   
   
4. Sie sind vertraut mit den Anforderungen an die Aufbereitung der Verkaufsunterlagen (Exposee mit Objekt- und Lagebeschreibung), weiterer Nachweise je nach Objekt wie Teilungserklärung, Grundriss, behördliche Nachweise etc. und wissen, welche Vermarktungsinstrumente einzusetzen sind.
   
   
5. Sie verfügen über Kenntnisse des örtlichen Immobilienmarktes und Fachwissen zur Ermittlung des Marktpreises Ihrer Immobilie.
   
   
6. Sie sind in der Lage, die Bonität und Seriösität von Kaufinteressenten zu prüfen und zu beurteilen, und verhandeln gerne.

• Lage
  Der wichtigste Faktor für die Bewertung einer Immobilie ist die Lage. Das Haus kann noch so schön sein, die Ausstattung noch so gut – wenn dasselbe Haus in einem Ort ohne gute Verkehrsanbindung und Infrastruktur steht, ist der Marktpreis ein ganz anderer als in einer begehrten Wohnlage einer attraktiven Stadt. Zur Lage gehören nicht nur das schöne Panorama, sondern auch Infrastruktur und andere lokale Besonderheiten wie Parks, berühmte Gebäude, Freizeitmöglichkeiten und mehr.
  
  
• Zustand
  Mit dem Zustand ist vor allem die Infrastruktur der Immobilie selbst gemeint. Ist das Dach neu oder muss gedeckt werden? Sind die Fenster dicht? Ist die Heizungsanlage in die Jahre gekommen? In welchem Zustand ist die Bausubstanz? Eine neue und großzügig ausgestattete Wohnung ist oftmals mehr wert als ein renovierungsbedürftiges Haus. Auch die energetische Qualität des Gebäudes, dokumentiert im Energieausweis, ist ein wichtiger Faktor.
  
  
• Ausstattung
  Zur Ausstattung zählen alle mobilen oder demontierbaren Dinge in der Immobilie. Deren Alter und Zustand sind ein weiterer wichtiger Faktor bei der Ermittlung des Wertes. Werterhöhend sind beispielsweise eine moderne Einbauküche, Markisen, Kamin oder hochwertige Einbauschränke.
  
  
• Rechtliche Aspekte
  Die rechtliche Situation Ihres Grundstückes ist ebenfalls bestimmend bei der Ermittlung des Preises. Dabei geht es darum, welche Rechte und Pflichten die Eigentümer des Grundstücks haben: Ist beispielsweise eine zusätzliche Bebauung erlaubt, steigert das den Wert. Sind Wege- oder Verkehrsrechte im Grundbuch eingetragen, führt zum Beispiel ein öffentlicher Weg über Ihr Grundstück, kann das den Preis mindern.

Ein Energieausweis zeigt auf, wie energieeffizient Ihr Haus ist und welche Energiekosten zu erwarten sind. Er dient als Vergleich zwischen Immobilien und hilft bei der Kaufentscheidung und Preisermittlung. Eine gute Energieeffizienz bedeutet langfristig niedrige Energiekosten für Besitzer oder Mieter.

• Und wer stellt den Energieausweis aus? Grundsätzlich regelt jedes Bundesland selbst, wer den Energieausweis gemäß dem Gebäudeenergiegesetz (GEG) ausstellt. In der Regel tun dies geprüfte Techniker, Energieberater, Architekten oder Bauingenieure.
  
  
• Zwei Arten von Energieausweisen für Immobilien gibt es: Der verbrauchsorientierte Energieausweis zeigt an, wie viel Energie die Bewohner in den letzten drei Jahren verbraucht haben. Der umfassendere bedarfsorientierte Energieausweis bewertet die energetische Qualität des Gebäudes auf Grundlage des Baujahres, der Bauunterlagen und weiterer technischer Daten. Welche Art von Energieausweis Sie brauchen, hängt von der Art der Immobilie ab. Bei den Baujahren nach 1977 oder Gebäuden mit mehr als 4 Wohneinheiten oder bei einer stattgefundenen Sanierung (WärmeschutzV von 1977) reicht der kostengünstigere Verbrauchsausweis. Bei allen anderen Gebäuden ist ein Bedarfsausweis erforderlich.

Eine Immobilie zu verkaufen ist ein komplexes Vorhaben und fordert neben Zeit und Bürokratie auch monetären Einsatz von Ihnen. Mit welchen Ausgaben Sie zu rechnen haben, haben wir hier für Sie kurz zusammengefasst.
 

1. Energieausweis nach GEG
   Der Energieausweis muss spätestens bei Besichtigung durch potentielle Käufer vorliegen. Zum Glück ist der Ausweis eine der kleinsten Ausgaben für Hausverkäufer: Ein Verbrauchsausweis, der mithilfe Ihrer Neben- und Heizkosten angefertigt wird, ist kostengünstiger als der umfassendere Bedarfsausweis. Für diesen kommt ein Fachmann zu Ihnen und analysiert Ihr Verkaufsobjekt gründlich. Ein Wermutstropfen für viele Verkäufer: Verbrauchsausweise sind für Immobilien, welche vor 1977 errichtet wurden, nur dann zulässig, wenn sich in dem Haus mindestens fünf Wohnungen befinden oder weitere Bedingungen erfüllt sind. Ansonsten müssen Sie den teureren Bedarfsausweis ausstellen lassen.
   
   
2. Notarkosten
   Für Verkäufer fallen in der Regel keine Notarkosten an, denn Käufer übernehmen diese. Allerdings kann es sein, dass mit dem Verkauf andere notarielle Angelegenheiten zu regeln sind, zum Beispiel die Löschung einer Grundschuld oder das Löschen von Wohnrechten im Grundbuch. Die Löschung der Grundschuld kostet etwa 0,2 Prozent vom Wert der Grundschuld.
   
   
3. Vorfälligkeitsentschädigung
   Wollen Sie Ihre Immobilie verkaufen, bevor Sie diese abbezahlt haben, wenn der Kredit also noch läuft, dann kann die Bank einen Ausgleich verlangen für die vorzeitige Kreditablösung. Dies ist die Entschädigung dafür, dass sie das Geld nicht zu dem Zinssatz anlegen kann, den sie für das Darlehen während der restlichen Zinsbindung bekommen hätte. Sie müssen dann aufgrund vertraglicher Regelungen eine entsprechende Ausgleichszahlung zusätzlich zur Ablösung des noch offenen Restkredits leisten.
   
   
4. Spekulationssteuern
   Viele Menschen denken unternehmerisch, kaufen Immobilien oder Grundstücke mit dem Ziel, diese nach wenigen Jahren mit einer Wertsteigerung wieder zu verkaufen. Findet ein Verkauf innerhalb von zehn Jahren bei einer nicht selbstgenutzten Immobilie statt – bei Selbstnutzung beträgt der Zeitraum drei Jahre - wird eine sog. Spekulationssteuer fällig. Diese richtet sich nach der Höhe des Gewinns aus dem Verkauf und dem individuellen Einkommenssteuersatz.
   
   
5. Maklergebühren
   Unsere Zuhause-Vermittler begleiten, führen oder übernehmen den gesamten Prozess des Immobilienverkaufs für Sie. Dafür erhalten sie beim erfolgreichen Verkauf eine Maklerprovision. Diese Kosten sind gemäß der aktuellen Rechtsprechung in den meisten Fällen hälftig zwischen Verkäufer und Käufer aufzuteilen. Die Gebühren liegen in der Regel zwischen drei und sechs Prozent des Verkaufspreises zuzüglich der Mehrwertsteuer.
   
   
6. Kosten ohne professionelle Unterstützung I: Opportunitätskosten
   Verkaufen Sie Ihre Immobilien privat, ohne professionelle Unterstützung, dann ist auch das nicht kostenfrei. Spürbare Opportunitätskosten, also nicht hartes Geld, sondern Ihre Zeit und Ihr persönlicher Aufwand, wirken sich auf Ihr gesamtes Leben aus. Gesundheit, Nerven und weniger Zeit für die schönen Dinge, Ihre Familie, Freunde und Hobbys sind ganz reale Kosten. Hinzu kommen Arbeitstage, die Sie frei nehmen müssen, um sich auf den Immobilienverkauf zu konzentrieren. Nehmen Sie einfach einen Stundenlohn an, der Ihnen Ihre Zeit wert ist, und schreiben Sie sich den Verbrauch auf. Sie werden sehen, dass auch bei einem geringen fiktiven Stundenlohn leicht mehrere tausend Euro für den Zeitraum des Verkaufs zusammenkommen.
   
   
7. Kosten ohne professionelle Unterstützung II: Hartes Geld
   Was auf Sie zukommen kann, wenn Sie ohne professionellen Immobilienberater verkaufen, sind die Kosten für Anzeigenschaltungen, die Exposeeerstellung, ggf. für die Überprüfung der Käuferbonität. Sollte der mögliche Käufer Ihrer eigenen Bewertung der Immobilie für den Angebotspreis nicht folgen, könnte die Erstellung eines Wertgutachtens erforderlich sein mit zusätzlichen Gutachterkosten.

• Frage: Kann ich den Preis meiner Immobilie selbst bestimmen?
  Antwort: Bei einer Immobilienbewertung spielen häufig sehr viele Faktoren eine Rolle, die man als Eigentümer ohne Fachkenntnisse nicht unbedingt alle im Blick hat. Auch kann man nicht auf digital gestützte Bewertungen professioneller Immobiliendatenbanken zugreifen, die eine marktgerechte Kaufpreisermittlung unterstützen. Wichtig ist die umfassende Information und Abwägung, bevor Sie möglicherweise einen zu hohen oder zu geringen Preis verlangen. Am besten lassen Sie Ihre Immobilie professionell bewerten, um den aktuellen Marktpreis zu bestimmen.
  
  
• Frage: Muss ich mit potenziellen Käufern verhandeln?
  Antwort: Verhandlungen gehören zu jeder Transaktion dazu. Sie sollten sich darauf gefasst machen, dass fast jeder Käufer versucht, den besten Preis oder einen Preisnachlass beim Kauf zu verhandeln. Wenn Sie sich damit unsicher fühlen, dann ist ein Immobilienberater der Richtige, um die Verhandlungen in Ihrem Sinne zu führen.
  
  
• Frage: Wie intensiv soll ich mit Käufern kommunizieren?
  Antwort: Einer der häufigsten Fehler von privaten Verkäufern ist es, nicht an potenziellen Käufern dranzubleiben. Natürlich sollen Sie dem Käufer gegenüber nicht aufdringlich wirken, sich jedoch regelmäßig melden und nachhaken. Wenn Sie keine Zeit dafür haben oder es nicht Ihren Vorstellungen entspricht, ist auch hier professionelle Hilfe durch einen Experten eine gute Idee.
  
  
• Frage: Ist die Selbstvermarktung wirklich so schwer?
  Antwort: Selbstvermarktung ist nicht schwer, wenn Sie wissen, warum, wann, wie und an wen Sie Ihre Immobile verkaufen wollen. Um sich dafür einen Plan zu machen, braucht es allerdings Zeit und überlegtes Handeln, denn falsch platzierte Annoncen oder schlecht konzipierte Anzeigen kosten Sie auf Dauer viel Geld.